Modernisierung

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Was ist der Unterschied zwischen Instandhaltung / Instandsetzung / Modernisierung ?

Instandsetzung

Wenn etwas kaputt geht und wieder instandgesetzt / repariert wird. z.B.: Eine Fliese ist kaputt und muss ausgewechselt werden.

Instandhaltung

Maßnahmen im Vorfeld damit nichts kaputt geht. z.B. Man stellt fest, daß die Fugen an den Fließen nicht mehr gut sind und dadurch Wasser eindringen könnte. Werden die Fugen ausgebessert ist dies eine Instandhaltung.

Modernisierung

1. Maßnahmen die den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen
2. Das allgemeine Wohnverhältnis auf Dauer verbessern
3. Durch Umstände die der Vermieter nicht zu vertreten hat

Beispiele: Anbau eines Balkon (1.+2.), Hof wird begrünt (1.+2.), Der Gesetzgeber schreibt Rauchmelder vor (3.), Im Bad werden die Bodenfließen ausgewechselt und die Wände gefliest die zuvor nicht gefliest waren (1.+2.)

Ablauf einer Modernisierung

1. Ankündigung: Es werden alle Mieter informiert. Die Maßnahme sollte möglichst genau beschrieben werden. Außerdem sollte kalkuliert werden, um welchen Betrag sich die Miete erhöht. Am beste schriftlich an die Mieter zustellen.
2. Duldung durch die Mieter
3. Durchführung: frühestens 3 Monate nach der Ankündigung können die Maßnahme beginnen.
4. Abschluss der Maßnahmen

Was ist Umlagefähig?

Baukosten und Baunebenkosten (z.B. Architekt), Kapitalbeschaffungskosten können nicht umgelegt werden. Durch die Modernisierung eingesparte Instandsetzungskosten müssen ausgerechnet werden. (z.B. alte Fenster werden gegen neue 3-fach verglaste Fenster ausgetauscht.)
Liegen die Modernisierungskosten pro Wohnung unter 10.000 Euro kann das "vereinfachte Verfahren" angewendet werden. Dabei werden für eingesparten Instandsetzungskosten pauschal 30% abgezogen.


Modernisierungszuschläge

* Die Miete kann jährlich um 8% der aufgewendeten Kosten erhöht werden.
* sind die Kosten für eine einzelne Wohnung angefallen, so müssen sie auch auf diese Wohnung umgelegt werden.
* sind die Kosten für das ganze Haus angefallen werden sie auch auf das ganze Haus umgelegt. In der Regel über die Wohnfläche.
* Die Mieterhöhung darf für 6 Jahre max. 3 € /qm betragen.

Beispiel:
Monatsmiete vor der Modernisierung 900€ das ergibt für 1 Jahr 10.800 €
Modernisierungskosten 10.000 €
8% dieser Kosten = 800€
Die Jahresmiete kann also auf 11.600 € angehoben werden. Dies entspricht einer neuen Monatsmiete von 966 €