Eine neue Heizung.....

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Seit dem 01.01.2024 ist es amtlich. Früher oder später wird sich jeder Eigentümer mit dem Gedanken vertraut machen müssen, das bestehende Heizsystem gegen ein energiesparendes System zu tauschen. Die Kosten können bei einer WEG auf die einzelnen Eigentümer verteilt werden. Bei einer Mietverwaltung können Teile dieser Kosten als Modernisierungsmieterhöhung weitergegeben werden. Die Rahmenbedingungen der Mieterhöhung haben sich aber im Gebäudeenergiegesetz (GEG) auch geändert.

Entspricht das neue Heizsystem den Anforderungen des §71 des GEG (65% der bereitgestellten Wärme aus erneuerbarer Energie) ist es eine Modernisierung (§555b Nr.1a). Ob es dadurch zu einer Einsparung kommt ist nicht relevant, wenn z.B. von fossilen- auf erneuerbare Brennstoffe umgestellt wird. Auch wenn man freiwillig das Heizsystem umstellt, ist eine Mieterhöhung im Rahmen der Modernisierung möglich. Dadurch kann man in den Genuss des "Geschwindigkeitsbonus" gelangen.

Entspricht die neue Heizung §71 GEG und öffentlich Fördermittel geflossen sind und es wurden Drittmittel in Anspruch genommen, ist eine Mieterhöhung um 10% möglich. Wurden keine Fördermittel beantragt oder nicht ausgezahlt (Fördertopf leer) können die 10% nicht angewendet werden. In diesem Fall kann nach § 559 Abs.1 BGB die 8% Erhöhungsmöglichkeit genutzt werden. Die 10% Regelung betrifft nur die Heizungsanlage selbst! Kosten für andere Maßnahmen (Speicherung, Verteilung....) können nur über die 8% Reglung umgelegt werden.

Wurden Fördermittel gezahlt, müssen diese Beträge vor der Umlage auf die Mieter von den Gesamtkosten abgezogen werden.

Kappungsgrenze

Abhängig von der Miete pro m2 gibt es Obergrenzen für die Mieterhöhung.

• > 7€ - Erhöhung ist auf 3€/m2 begrenzt

• <7€ - Erhöhung ist auf 2€/m2 begrenzt

Handelt es sich um eine Einbau einer Heizanlage nach §71 GEG und zugleich nach §555 BGB, darf die Monatsmiete maximal um 0,50 € je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren angehoben werden. Diese Kappungsgrenze bezieht sich nur auf den Einbau oder das Aufstellen der Heizungsanlage selbst.

Härteeinwand

Eine Modernisierungsmieterhöhung ist ausgeschlossen, wenn der Mieter sich erfolgreich darauf beruft, daß die Modernisierung für ihn eine unzumutbare Härte darstellt (z.B. zu hohe finanzielle Belastung). Der Härteeinwand zählt jetzt auch, wenn man aufgrund von gesetzlichen Vorgaben zum Tausch des Heizsytems verpflichtet ist!
Es ist in diesem Zusammenhang wichtig, seine Mieter im Schreiben zur geplanten Modernisierung über sein Recht zur Geltendmachung des Härteinwands hinzuweisen. Außerdem ein Hinweis, daß der Einwand in Textform erfolgen muss und welche Widerspruchsfrist eingehalten werden muss. Der Mieter kann seinen Einspruch dann nur bis zum Ende der Widerspruchsfrist (1 Monat) geltend machen.